备受瞩目的REITs产品又将增添新成员。
基金君获悉，2022年首单公募REITs产品——华夏中国交建REIT获批，同时披露了基金合同、招募说明书和询价公告，这意味着又有一款新产品即将面世。
从公告来看，中交REIT将于2022年3月29日的9:00-15:00进行询价，询价区间为8.467元/份—10.067元/份，募集总份额为10亿份，按此推算该REIT的规模可能突破百亿。
在这个“万亿”的公募REITs赛道上，伴随着政策利好频吹，各大机构都在发力，未来可能更多的产品出炉。
华夏中国交建REIT正式获批
将于3月29日开始询价
2022年首只公募REITs产品获准注册！
据证监会网站显示，华夏中国交建REIT正式获得注册批复。据悉，该基金合同期限为40年，准予基金募集份额总额为10亿份，托管人为农业银行。
与此同时，华夏中国交建REIT披露基金合同、招募说明书和询价公告。根据相关资料，中交REIT将于2022年3月29日的9:00-15:00进行询价，询价区间为8.467元/份—10.067元/份，并将通过网下询价最终确定基金份额的认购价格。
值得一提的是，公告还显示了发售重要时间安排：
从公告来看，中交REIT将采用向战略投资者定向配售（战略配售）、向符合条件的网下投资者询价配售（网下发售）、向公众投资者公开发售（公众发售）相结合的方式进行发售。
网下发售通过上交所“REITs询价与认购系统”实施；公众发售通过上交所场内证券经营机构、基金管理人及其委托的场外基金销售机构实施；战略配售通过基金管理人实施。
资料显示，中国证监会准予中交REIT发售的基金份额总额为10亿份，初始战略配售基金份额数量为7.5亿份，占发售份额总数的比例为75%。
原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购数量为2亿份，占发售份额总数的比例为20%；其他战略投资者拟认购数量为5.5亿份，占发售份额总数的比例为55%。网下发售的初始基金份额数量为1.75亿份，占发售份额总数的比例为17.50%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为70%。
公众投资者认购的初始基金份额数量为0.75亿份，占发售份额总数的比例为7.5%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为30%。最终战略配售、网下发售及公众投资者发售的基金份额数量将根据回拨情况（如有）确定。
中交REIT在运作过程中，可根据高速公路的经营情况，将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。
值得一提的是，中交REIT的底层基础资产为湖北省境内武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段项目。武深高速是串联我国中部和南部区域的运输大通道，沿线人口众多、经济发达，路网通行需求旺盛。
其中，嘉通高速所在的南北大通道重要性强但通道相对狭窄，在D字形区域内，武深高速较京港澳高速在通行距离、通行时间、综合通行成本、通行体验上更具有比较优势，将带动该项目交通量和经营效益持续提升。
实质性推进REITs发行准备
项目或近百
不仅华夏中国交建高速公路审核通过，鹏华深圳能源清洁能源也已于前期正式上报至深交所，基金君了解到，后续还有不少产品正在路上，而这一数量或接近100只。
鹏华基金基础设施基金投资部负责人周宁表示，未来公募REITs数量将进一步增加。去年底国家发展委印发通知，进一步加快推进基础设施REITs试点有关工作，提出7个方面的要求；近期证监会也表示正在会同相关部委，进一步深入推进基础设施REITs试点，完善制度机制，拓宽试点范围。相信在监管的推动下，公募REITs扩容速度有望加快。
“目前全国正在实质性推进基础设施REITs发行准备工作的项目接近百个，其中贯彻新发展理念、有利于促进实现碳达峰碳中和目标、保障和改善民生的基础设施项目，将获得优先支持。”周宁表示，从政策鼓励、项目行业认识程度和基础设施存量规模等维度综合来看，高速公路、产业园区、能源、保障性租赁住房等类别的基础设施项目，可能成为未来一段时期公募REITs扩容的主力军。
“除了已经披露出来的项目，全国各地也有诸多公募REITs项目处于执行阶段，我公司也有一些在准备的项目。”建信基金相关人士也表示，其中，为了更好的契合建设银行三大战略之一的住房租赁战略，建信基金重点聚焦的其中一个领域即为保障性租赁住房。
上述人士表示，自去年以来，国家及地方陆续出台了多项保障性租赁住房支持政策，“十四五”期间，40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间），保障性租赁住房预计未来会成为重要的公募REITs底层资产类别之一。
不过，也有一家基金公司REITs人士表示，目前国内公募REITs还处于试点阶段，首批项目上市至今未满一年，包括监管层和业界都在梳理总结相关经验，尚未进入快速扩容阶段。
而谈及未来有潜力的REITs产品类别，不少人士认为，从潜在资产体量和政策鼓励方向两方面看，交通设施、租赁住房、新能源和产业园有较大的扩容潜力。
新华基金认为，目前公募REITs项目资质仍要求较严格，除聚焦重点区域、重点行业、优质项目外，对原始权益人的标准仍局限在强信用主体上，因此审批速度仍较慢，短期内扩容速度不会太快。已上市11只产品中，以高速公路和产业园作为底层资产的传统基建项目居多，但从年初至今监管发文来看，今年有可能向保障性租赁住房、光伏发电站等尚未有发行成功REITs产品的行业发力。
中金基金相关负责人士也表示，目前已经获批或正式上报的资产类型包括高速公路、垃圾发电、水务处理、仓储、产业园区、清洁能源等，可见公募REITs的扩容不仅是数量的扩大，也包括资产种类的进一步丰富。在房住不炒、东数西算和碳中和等发展方向指引下，清洁能源、保障性租赁住房、数据中心、铁路、新基建等均可能是重要扩容方向。
而博时招商蛇口产业园REIT基金经理王翘楚表示，目前公募REITs 政策频出，各地企业在当地政府的支持下也都积极筛选资产，报送各地发改委和国家发改委的项目也有一定数量，但是否能完成审批顺利上市，还需要看资产的成熟程度，每一类型的资产遇到的问题也不一样，进度也不一样。目前像产业园，高速公路类型的资产已经非常成熟，共性问题也较容易解决，但其他类别的资产，包括城际铁路，机场等还有待进一步论证。
REITs年报纷纷披露
经营情况符合预期
博时蛇口产园REITs率先披露年报，而后续产品也将陆续对外发布2021年年报。
王翘楚表示，目前首批REITs仅博时蛇口产园REIT披露了年报，据年报显示底层项目的运营基本情况良好，本期税息折旧及摊销前利润较《招募说明书》预测完成约101%，可供分配金额较《招募说明书》预测的完成率约为102%。后续分红安排也在保证项目正常运营资金需求的情况下进行。
“从已经披露相关数据的REITs产品来看，首批项目的运营情况基本符合发行时的预测和市场预期，并相继进行了分红，符合REITs产品的设计初衷。”据上述一家基金公司REITs人士表示。
而建信基金也表示，随着已发行产品陆续发布四季报及年报数据，可以看出基础设施公募REITs底层项目运营有序进行，经营情况较为稳定。根据首批公募REITs四季报与招募说明书中预测2021年可供分配金额对比，整体来看，公募REITs产品四季度运营表现均符合预期值。
此外，谈及2022年公募REITs的营业收入、利润及分红的预期时，王翘楚表示，在招租策略上，以单价保持稳定、优先保障提升、维持出租率为主要目标，预计2022至年底，结合地铁第12号线“工业六路站”通车、南海大道拓宽及景观改造等预期，预计未来3年有一定基础提升租金单价，并保持出租率稳定。2022年收入及可供分配预算按招募说明书2022年的预测进行编制，由于目前看来2022年初深圳疫情对项目运营将带来一些挑战，存在一定程度的不确定性。
建信基金也表示，首批已经发行的公募REITs产品质量较优，底层资产处于稳定良好的运营状态，具有较强的竞争力和长期的增长潜力。后续通过基金管理人不断加强主动管理，从运营期成本管控、安全管理、资金管理、税务管理角度，全方位推动各项运营工作，在基金管理人、运营管理机构等各方推动下，相信会有稳定良好的预期和提升空间，但也仍需注意因疫情或其他因素对项目收益可能产生的不利影响。
据新华基金分析，从首批九家REITs四季报盈利水平来看，大部分资产已超额完成任务。未来随着原始权益人管理水平不断提高，营业收入及利润都有一定提升空间。根据REITs不低于90%可供分配金额的分红原则，分红水平也将有所提升。
不过，也有人士表示，受到疫情及宏观经济相对疲软、需求减弱的影响，REITs产品底层资产的营收也可能承受一定压力，同时受到原材料价格、能源价格和人工成本上涨等影响，REITs项目运营成本可能提升，可能导致REITs项目运营利润受到影响。另外，由于REITs项目底层资产的特性更偏向运营的长期稳定性，一般而言并不太可能出现短期内超预期的情形。
REITs二级市场持续受追捧
发布风险提示公告
在A股市场的震荡之下，REITs成为市场一道亮丽风景，受到不少投资者追捧。尤其是2、3月份REITs产品连续走强，一大批产品出现高溢价，目前REITs二级市场价格有所回落，但也有部分REITs产品发布风险提示公告。
如富国首创水务在3月23日就发布停牌及交易风险提示公告， 3月22日该基金在二级市场的收盘价为6.279元，当日涨幅达4.68%，连续四个交易日累计涨幅达15.61%。该基金以获取基础设施项目收费等稳定现金流为主要目的。随着交易价格的大幅上涨，净现金流分派率及内部收益率（IRR）将显著下降。
为了保护基金份额持有人的利益，富国首创水务REIT将自3月23日开市起停牌一天，并于3月24日开市起复牌。
对此，周宁表示，自基础设施公募REITs产品上市以来，多只产品价格涨幅较大，市场过热情况引发监管关注。相关基金管理人及时披露交易风险提示公告、澄清公告及其他影响交易价格的事项，切实回应市场关切。近期又有多家基金管理人发布停牌或在基金通平台暂停转让及风险提示的公告，目前REITs二级市场价格有所回落。
“关于REITs二级市场价格表现，受项目经营情况、宏观经济、市场资金、市场情绪等多因素影响，市场价格短期内存在一定波动属于正常现象。”周宁表示，但长期看，基础设施REITs是以获取基础设施项目的稳定现金流为主要目的，项目经营情况不太可能持续显著地增长，因此公募基础设施REITs更应该给投资者带来的是长期稳健回报，市场价格走势长期看也会向这一特征回归。鉴于此，建议投资者理性投资，不宜过度关注短期价格波动，应当回归资产配置本源，把握基础设施REITs的长期投资价值。
王翘楚表示， REITs产品从长期来看价格一定是围绕内在价值，但目前我国REITs 市场仍在试点阶段，推出项目较少，流通份额也不大，因此市场也出现了供不应求的现象。另外，近期A股市场持续调整，价格波动也与市场整体情绪有关系。
他还表示，未来当投资人和发行人对REITs 市场更加熟悉和理性，各类基础资产类别都一定量的项目推出，已发行的项目可通过持续扩募，提供的流通份额更多，公募REITs 市场的配置价值将更加凸显，二级价格也将更加稳定。
“公募REITs目前溢价显著，主要原因在于前期原始权益人及战投持有比例较大且尚未解禁，流通市场整体规模太小，且散户占比较大。REITs市场产品价格持续上涨带来的高额回报也在持续地吸引更多投资者涌入，市场偏离资产内在价值，并未趋于理性。”新华基金也持类似的观点。
中金基金相关负责人士认为，公募REITs上市以来受到了市场和投资人的广泛关注，上市后表现较为积极。近期的波动主要可能来自三个方面：宏观方面尤其是海外地缘冲突、美联储加息进程等可能影响到宏观经济走向和投资者情绪，导致市场投资人较为敏感，近期资本市场波动均较大；前期REITs市场积累了较多涨幅，近期即将迎来密集的REITs上市后首次年报披露，部分投资人可能有之前获利了结的诉求；首批REITs到今年6月将迎来第一批战投解禁，部分投资人出于规避不确定性的想法也可能提前出售份额。
上述人士建议投资人以价值投资为导向，关注REITs的产品特点和内在价值，在市场波动时保持理性；参照海外成熟市场经验来看，REITs风险和收益特性介于债券和股票之间，适合长期投资。
建信基金也提醒，投资者需要深入了解公募REITs的底层资产及收益情况，在短期内关注二级市场涨幅的同时，从长期持有的角度留意对应分派率的降低，综合考虑两部分收益来源，坚持价值投资理念，理性看待公募REITs产品的投资价值，始终以底层资产的质量、对未来现金流的合理预测作为投资公募REITs的衡量。
6月迎来首批REITs战投 “解禁”
多维度稳定价格
面对首批REITs到今年6月将迎来第一批战投解禁，不少基金公司也做足准备。
周宁表示，按照目前公募REITs规范，基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方以外的战略投资者（以下成“其他战略投资者”），持有基础设施基金份额期限自上市之日起不少于12个月。按照目前已发行11只REITs的情况，其他战略投资者份额解禁流通，将导致原流通盘增大50%以上，可能对二次市场价格稳定在短期内造成一定压力。
“但从长期看，市场价格将向基础设施REITs的本质价值回归。基础设施REITs的本质价值就是获取基础设施项目的稳定现金流，公募基金管理人更应该做好项目底层资产运营管理和基金资产投资管理，给投资者带来长期稳健的经营绩效和现金流。”周宁表示，
“客观上看，按照目前大部分REITs基金的较高的溢价率，在机构投资人的战配份额解禁后，市场将承受较大的卖出压力。”另一家基金公司REITs人士也表示。
在新华基金看来，首批REITs限售解禁将会有部分战略投资者择机退出，意味着市场上会新增流通份额的供给，由于目前二级市场价格显著高于资产内在价值，届时大概率将会有一定程度回落。
而目前看不少公司认为，可以多维度来稳定二级市场价格。建信基金表示，可以发挥做市商机制、调研投资者持有意愿、披露相关提示公告等方式，预防市场价格的异常波动。
王翘楚表示，解禁后的二级市场表现不仅是投资人也是监管机构比较关心的问题。因首批项目的战配比例都较高，但战配投资人又分为不同类型，有理财产品也有机构自有资金，每类资金对持有还是交易的需求也不一样，基金管理人也会根据解禁后的二级表现，和做市商一起，共同维护基金的二级市场价格整体平稳。
