实习生 周倬睿
首批保障性租赁住房REITs发行成绩单出炉。
(资料图)
8月18日-19日，华夏、中金、红土创新基金三家基金管理人旗下保障性租赁住房REITs纷纷发布认购申请确认比例结果的公告，公募REITs创新产品的发行成绩也新鲜出炉：三家公募旗下保障性租赁住房REITs比例配售前的募集总规模高达2060.97亿元。其中，华夏基金639亿元、中金基金583亿元、红土创新基金839亿元。
网下投资者中，机构投资者认购踊跃，最多的认购规模达到182亿份，最终配售比例都低于1%，部分产品还创下网下配售比例新低；公众投资者参与热情同样高涨，红土深圳安居REIT公众认购153亿份，配售比例低至0.39%，刷新了华夏中国交建高速REIT创下的0.84%的配售纪录，再度创下公募REITs产品公众配售比例的历史新低。
多位业内人士对此表示，公募REITs产品的相对稀缺性，独立的行情走势，长期稳健的收益特征，较低的网下和公众配售份额，以及前期产品的赚钱效应，都可能会助推新基金募集持续火爆。随着未来更多新发的公募REITs面市和存量产品的扩募，公募REITs的发行可能会逐渐回归常态化。公募基金未来可以直接服务的实体经济领域，也将可能继续扩容。
大卖2061亿元！
三只保障性租赁住房REITs发行火爆
8月18日-19日，华夏、中金、红土创新基金三家基金管理人旗下保障性租赁住房REITs产品，先后发布认购申请确认比例结果的公告，详细披露了三只产品的发行成绩。
从公告信息看，中金厦门安居 REIT募集的基金份额总额为5亿份，由战略配售、网下发售、公众发售三个部分组成。其中，战略投资者初始发售份额为3.12亿份，基金战略投资者100%配售；网下发售初始发售份额为1.31亿份，有效认购基金份额数量为139.5亿份, 网下投资者配售比例为0.94%；公众投资者有效认购基金份额数量为81.42亿份，配售比例为0.69%。
8月18日，红土深圳安居REIT也发布了相关公告，该只基金被准予发售的基金份额总额也为5亿份，发售也由战略配售、网下发售、公众投资者发售三个部分组成。其中，拟向战略投资者发售的基金份额数量为3亿份，战略投资者有效认购申请确认比例为100%；拟向网下投资者发售的基金份额数量为1.4亿份，网下投资者有效认购申请确认比例为0.77%；拟向公众投资者认购发售的基金份额数量为0.6亿份，公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.39%。
而从目前已经成立的14只公募REITs看，公众投资者最低有效认购确认比例是华夏中国交建高速REIT 创下的0.84%，这也意味着红土深圳安居 REIT的0.39%的公众配售比例，再度刷新了公募REITs产品的历史新低。
8月19日，华夏北京保障房REIT（简称：京保REIT）也发布了配售比例结果。
公开资料显示，京保REIT战略投资者认购基金份额数量为3亿份，合计参与的战略投资者数量达14家，认购规模为7.53亿元；网下投资者中，有效认购数量总和为157.2亿份，按照基金发售价格计算，募集规模约为394.57亿元，最终网下投资者有效认购申请确认比例为0.89%；公众投资者的有效认购基金份额数量为94.43亿份，比例配售前募集规模约为237亿元，公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.635%。
据此计算，京保REIT此次发售比例配售前的募集规模达639.1亿元（含战略配售、网下发售和公众发售）。
谈及目前公募REITs产品的热销局面，北京一位公募REITs基金经理分析，一是说明公募REITs产品具有稀缺性，市场供不应求，就会引发各类资金的追逐；二是今年上半年股债市场波动中，公募REITs表现出独立于股债市场的特征，与股债走势相关性不高，是投资者大类资产配置的一大重要方向；三是该类资产优质、资产的长期收益也较为稳健。
沪上一位公募市场部负责人也认为，去年持续热销的公募REITs和较低的配售比例，都可能会助推投资者REITs产品发行时尽量多买，才可能获配自己理想的投资金额。总体来说，由于该类产品收益稳健、上市后在二级市场也多数存在溢价，前期的赚钱效应助推了新基金发行依然火爆。
发行总规模近580亿元
公募REITs发展空间依然广阔
伴随着华夏、中金、红土创新基金三家公募旗下保障性租赁住房REITs的成功发售，目前公募REITs市场的产品数量即将增至17只，发行规模扩容近580亿元。
从2021年6月7日首批公募REITs成立，一年多来我国公募REITs发展稳健，REITs产品的资产类型从生态环保、园区基础设施，再到仓储物流、交通基础设施，2022年又扩容到能源基础设施、保障房租赁租房领域，公募REITs服务实体经济的领域也在不断拓展。
谈及今年公募REITs的创新发展，上述北京公募REITs基金经理表示，公募REITs是公募基金直接服务实体经济的重要组成部分，上述每一类资产都是公募基金在关注的类型，背后主要是经营权类和产权类的资产。随着各类资产成熟度和资产证券化水平的提升，公募基金未来可以服务的实体经济领域，还将可能继续扩容。
在该基金经理看来，目前公募REITs总体仍处于供不应求的状态，投资者参与热情较高，未来随着更多新发公募REITs的面市和存量产品的扩募，以及持续的投资者教育，让大家认识到这是一种长期稳健的产品，相信公募REITs的发行会逐渐回归常态化。
华夏基金也表示，京保REIT等具有保障性质的租赁住房REITs的成立，是对“房住不炒”住房发展定位的具体实践，作为基础设施公募REITs创新品类，保障房REITs面市后获得资金热捧。不论是网下投资者还是公众投资者，认购的热情踊跃，参与的机构投资者众多，券商、保险、信托、私募、基金子公司等各类投资者云集，足见专业机构投资者对京保REIT投资价值的认可。
在华夏基金看来，具有保障性质的租赁住房REITs的发行，将助力有效盘活存量资产，进一步丰富REITs市场的种类，让普通投资者也能参与到保障房的建设中来，享受到优质资产项目带来的发展红利。
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