今年狂卖1500多亿的公募REITs产品，赢得了“选基专家”公募FOF的青睐！
继纳入股票ETF、“固收+”基金、量化对冲基金之后，公募FOF再度将资产配置的触角投向如火如荼的公募REITs产品。近日，多只新发公募FOF产品合同约定，将公募REITs纳入投资范围。
多位公募业内人士表示，公募REITs纳入FOF资产组合，将成为对现有投资标的的有益补充，达到增强回报和分散风险的效果。而专业机构投资者进入公募REITs市场，将有利于该市场理性投资，更好实现REITs市场的价值发现功能，并促进这一市场的长期健康发展。
多只公募FOF可投REITs
有利于优化组合风险收益比
近日发行和成立的公募FOF新基金中，多只产品将公募REITs纳入投资范围。
比如，正处于发行期的中金金选财富6个月持有的投资范围显示，“本基金的投资范围主要为经中国证监会依法核准或注册的公开募集证券投资基金，包括公开募集基础设施证券投资基金”等内容。
而已经募集成立的天弘永丰稳健养老目标一年持有，也在基金合同约定“基金的投资范围为具有良好流动性的金融工具,包括经中国证监会核准或注册的公开募集证券投资基金，包含QDII基金，香港互认基金，基础设施基金等。”
谈及公募REITs纳入部分公募FOF投资范围的现象，中金金选财富进取FOF拟任基金经理邢瑶表示，FOF配置的核心是进行分散化，通过在相关性低的资产间进行配置，可提高组合的风险回报比。中国公募REITs聚焦优质资产，具有较高的长期回报，与其他大类资产相关性有限，是对现有投资标的类别的有益补充，在FOF资产组合中可以起到增强回报和分散风险的效果。
天弘永丰稳健养老目标一年持有基金经理张庆昌也表示，长期看，公募REITs能够优化公募FOF的组合风险收益特征，天弘基金旗下FOF是第一批将公募REITs纳入公募FOF投资范围的机构，在接下来会加大对REITs的研究。
百嘉基金董事、副总经理王群航也表示，每份基金合同对于投资范围的表述都有这样的格式文本：“投资范围主要为经中国证监会依法核准或注册的公开募集证券投资基金”，因此，REITs被纳入FOF的投资范围，是预料之中的事情，尤其是在将满一年之际。
从2021年报数据来看，目前公募FOF产品资产配置中，尚未配置公募REITs产品。而按照公募FOF指引相关要求，FOF 持有单只基金的市值，不得高于FOF 资产净值的20%。除ETF 联接基金外，FOF 投资其他基金时，被投资基金的运作期限应当不少于1年、最近定期报告披露的基金净资产应当不低于1亿元。
从上述要求看，公募FOF要真正投资公募REITs产品，至少需要在2022年6月7日首批公募REITs产品运作满一年时才满足要求。
谈及公募REITs产品在FOF投资组合中的作用，中融基金基金经理赵楠表示，公募REITs产品纳入部分公募FOF的投资范围，可以帮助FOF产品拓展资产配置的底层品种选择。
赵楠认为，一般来说，REITs产品的收益包括资本利得和分红收益，产品属性有别于权益和债券资产，而且其相对其他资产有着独特的优势：相比直接投资不动产具有更低的投资门槛、更好的流动性、较高的信息透明度；相比权益投资其业务模式相对清晰，投资人容易理解，投资收益较少受到人为因素影响，强制分红且分红规模相对稳定；相比于债券投资其拥有权益属性，可享受资产增值收益，聚焦资产往往不依赖主体信用。
在百嘉基金王群航看来，投资REITs有16字方针“全面撒网，重点持有，固收替代，权益思维”，REITs在公募FOF投资中的作用可能是“固收替代”。从收益分配预测看，公募REITs的固收特性显著，值得作为预期收益较好的类固收产品进行配置。
天弘基金张庆昌也称，“FOF区别普通基金的一个特点是分散风险，优化组合的风险收益比,将公募REITs纳入公募FOF可以进一步优化组合的风险收益特征。”
投资仍面临挑战
有利于公募REITs市场理性投资
除了首批公募REITs运作期限不满一年外，从当前交易情况看，公募REITs上市后出现较大涨幅，由于交易拥挤，在二级市场也产生了较大溢价。截至2022年4月22日，11只REITs收盘价较发行价格平均涨幅为27.6%，公募FOF未来投资该类资产，仍将面临一定的挑战。
天弘基金张庆昌表示，由于底层资产质量较高，叠加目前权益市场赚钱效应一般，REITs成为优质资产，目前已上市的公募REITs产品历史平均收益率较高。但长期来看，公募RIETs的收益率会呈现分化状态，需要深入的研究才能博取相应的收益。进一步，这些底层资产的状况也需要持续的跟踪研究，这都对投资公募REITs是个挑战。
中融基金赵楠也提醒，从公募FOF投资的角度看，应理性看待公募REITs产品与公募基金、股票等其他品种的差异，正确分析公募REITs长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑，不可以跟风炒作，避免高溢价买入相关REITs份额而带来损失。
而在具体投资筛选REITs产品方面，部分公募基金已经有了较为成熟的投资方法。
在中金基金邢瑶看来，不同于普通公募基金，公募REITs收益来自于底层资产经营收益和资产增值收益，FOF在筛选公募REITs过程中需要重点关注公募REITs所投资的特定基础设施行业发展情况、基础资产质量和历史经营业绩、基金管理人的管理能力、预计分派率等；其次，对公募REITs估值时，应从底层资产和二级市场交易两个层面进行分析，对底层资产采用现金流折现法进行评估，对二级市场定价采用相对估值法，因此建立绝对估值和相对估值体系非常重要；除此之外，FOF在投资REITS产品时，还需要密切关注产品的流动性情况等。
多位业内人士还表示，公募FOF等“选基专家”的进入，对实现公募REITs市场理性投资，以及长远健康发展有积极作用。
中融基金赵楠认为，公募REITs产品是适合作为长期投资的配置工具，但在发展的早期如果投资者群体不够成熟，可能会导致产品上市后二级市场价格出现波动，专业机构投资者进入有利于对公募REITs理性投资，可以更好实现REITs产品的价值发现功能，促进市场的长期健康发展。
中金基金邢瑶和天弘基金张庆昌也认为，随着公募REITs扩容和越来越多的专业机构投资者的进入，公募REITs市场的投资者结构会逐渐丰富，对公募REITs的定价也将更为充分，风险收益特征回到趋于合理范围内，投资也会更考虑自身的风险承受能力，投资者行为会更为理性，有助于公募REITs长期稳健发展。
不过，一位公募基金高管也提醒，无论什么性质的投资者，参与到公募REITs市场中都是为了获取收益。所以，投资还是要把关注点回归到REITs产品本身：一来公募REITs各年的收益分配比率可能有逐渐降低的趋势；第二，扩募机制已经开始征求意见。上述变化将分别从内、外两个方面影响到REITs的市场发展格局，这是投资中必须重视的。
多位业内人士还表示，随着公募REITs纳入部分公募FOF的投资范围，长期来看，将对上述两类资产的长期发展都有正向作用，在不影响公募FOF清算效率的情况下，预计未来会有更多的公募FOF参与到公募REITs产品的投资中去。
